Building Restoration in Miami-Dade County

Miami-Dade tiene más edificios residenciales altos expuestos al aire salino que cualquier otro condado de Florida, y lleva más tiempo inspeccionando ese parque construido que ningún otro del estado. Si usted forma parte de una junta directiva aquí, el papeleo no es nuevo. Lo que ha cambiado es cuánto llega a la vez.

Qué exige realmente Miami-Dade

Miami-Dade opera su propio programa de recertificación de edificios, y lo hace desde 1975. No es la inspección de hito (Milestone) estatal, aunque ambas ahora se solapan: el condado modificó su programa en junio de 2022 para integrar el requisito estatal en lugar de mantener dos procesos en paralelo.

Dos características del programa del condado toman por sorpresa a los propietarios.

Alcanza a los edificios comerciales. La inspección de hito (Milestone) estatal aplica a condominios y cooperativas. La recertificación de Miami-Dade aplica por igual a inmuebles residenciales y comerciales. Propietarios que concluyeron correctamente que la ley estatal no les aplicaba igual reciben avisos del condado.

El plazo es de 90 días, no de un año. Una vez que el condado emite un Aviso de Recertificación Requerida, el informe vence en 90 días, con hasta 60 días adicionales disponibles por solicitud escrita. Eso alcanza para contratar a un ingeniero y producir un informe solo si se empieza de inmediato.

El incumplimiento comienza con una citación de $510 y puede acumularse hasta $10,000 por infracción, con la posibilidad de que el condado imponga un gravamen sobre la propiedad.

Qué umbral aplica a su edificio

Exentos: viviendas unifamiliares, dúplex y edificios con una carga de ocupación de 10 personas o menos que además tengan menos de 2,000 pies cuadrados.

Qué falla en los edificios de Miami-Dade

El mecanismo es el mismo en todo el condado y no tiene misterio. Los cloruros que transporta el aire salino migran a través del concreto hasta alcanzar el acero de refuerzo. El acero corroído ocupa varias veces el volumen del acero sano, así que se expande y empuja el concreto hacia afuera desde adentro.

En un informe eso aparece como bordes y sofitos de balcón con desprendimiento del concreto, columnas y vigas agrietadas, losas de pasillo delaminadas, juntas de sellador falladas y estuco separándose del sustrato. Los balcones suelen ser la partida más grande, porque son el elemento más expuesto del edificio y porque sostienen personas.

La cercanía al agua cambia la velocidad, no el proceso. Una torre en Collins Avenue y un edificio cuatro millas tierra adentro fallan igual, en calendarios distintos.

Dónde trabajamos en Miami-Dade

Miami, Miami Beach, Aventura, Sunny Isles Beach, Coral Gables, Hialeah, Doral, Key Biscayne y Homestead, y el resto del condado desde la línea con Broward hacia el sur.

Obra que ocurre alrededor de los residentes

Nadie se muda. Trabajamos por fases, por elevación y por columna de unidades, de modo que la obra avanza por el edificio en franjas verticales y un residente pierde el uso de su balcón durante una ventana definida y no durante todo el proyecto.

Protegemos pasillos y accesos por encima, coordinamos el acceso con la administración, y las cuadrillas con acceso por cuerdas y andamio colgante alcanzan todos los pisos sin andamiaje fijo cruzando sus entradas durante meses. La junta directiva recibe documentación fotográfica e informes de avance que su administrador puede reenviar directamente al paquete de la junta.

Si ya llegó un aviso

Lea la fecha del propio aviso y cuente 90 días desde ahí. Contrate al ingeniero antes de acercarse a los contratistas, porque el informe es lo que define el alcance. Y pregunte si hay un segundo plazo corriendo: cuando un edificio debe tanto la recertificación del condado como una inspección de hito (Milestone) estatal, las deficiencias se solapan, y las reparaciones suelen resolverse en un solo proyecto en lugar de dos.

En un edificio alto, llevar cuadrillas y equipo a los pisos superiores suele costar más que la reparación en sí. Hacerlo una vez en lugar de dos es el mayor ahorro disponible en este tipo de trabajo.

Cuéntenos sobre su edificio. Iremos a verlo y le diremos con honestidad qué necesita.

Para más detalle, consulte qué implica la recertificación de 40 años, qué ocurre después de una inspección de Fase 2, qué debe incluir el alcance de trabajo de una junta de condominio y cómo influye el estudio de reservas de integridad estructural en las reparaciones.