Reparaciones de Inspección de Hito (Milestone)

Una inspección de hito (Milestone) le dice a su junta directiva qué está mal. No repara nada. Lo que viene después del informe — definir el alcance, financiarlo, tramitar los permisos y llevar cuadrillas a un edificio ocupado — es lo que debe ocurrir dentro de un plazo legal, y es lo que nosotros hacemos.

Basile Contractors no realiza inspecciones de hito (Milestone). Esas corresponden a un ingeniero o arquitecto licenciado, y así debe ser: la firma que identifica el daño no debería ser la que se beneficia de repararlo. Nosotros somos el contratista de restauración de edificios que ejecuta el trabajo que el informe exige.

Las reparaciones que suele exigir un informe de Fase 2

• Reparación estructural del concreto: retirar el concreto no sano, limpiar o reemplazar el acero de refuerzo corroído y reconstruir la sección
• Reparación de balcones, pasillos y terrazas: normalmente la partida más grande, porque los balcones son el elemento más expuesto del edificio
• Reparación de fachada y mampostería: estuco agrietado, juntas de control y expansión falladas, unidades deterioradas
• Impermeabilización: la capa protectora que decide si la reparación dura quince años o cinco
• Recubrimientos protectores: se aplican al final, sobre un sustrato sano e impermeabilizado

El orden importa más de lo que las juntas directivas esperan. El concreto reparado y dejado sin protección en aire salino comienza de nuevo el mismo ciclo de corrosión, y la asociación paga dos veces la misma reparación en menos de una década.

Pensado en torno al plazo, no en torno a nosotros

Cuando la Fase 2 encuentra deterioro estructural sustancial, las reparaciones deben comenzar dentro de 365 días. Un año parece generoso hasta que se colocan en fila el alcance, las ofertas, la votación de financiamiento, los permisos y la movilización: la mayoría de las juntas descubre que tenía unos cuatro meses de margen real.

Preferimos participar antes de que el alcance salga a licitación, no después. Recorrer el edificio junto a su ingeniero permite que la secuencia de reparación, el método de acceso y la fase queden escritos en el alcance, que es lo que hace comparables las ofertas.

Cómo lo presupuestamos para una junta directiva

Las cantidades de reparación de concreto no se pueden conocer hasta abrir la superficie. Un sondeo estima el área desprendida; la cifra real aparece durante la demolición y suele ser mayor.

Por eso presupuestamos por partidas, no a suma alzada, con una tarifa unitaria acordada para el área adicional de reparación, aprobada antes de abrir nada. La junta aprueba la tarifa una sola vez, por adelantado, en lugar de negociar órdenes de cambio a mitad de obra con un andamio colgante ya instalado. Un alcance por partidas es además lo que permite a una junta defender la cuota especial ante los propietarios.

Obra que ocurre alrededor de los residentes

Casi todo nuestro trabajo de restauración se realiza en edificios ocupados. Trabajamos por fases, por elevación y por columna de unidades, de modo que un residente pierde el uso de su balcón durante una ventana definida en lugar de convivir con una obra activa durante todo el proyecto. Protegemos pasillos y accesos, y coordinamos el acceso con la administración.

Las cuadrillas con acceso por cuerdas y andamio colgante alcanzan todos los pisos sin andamiaje fijo cruzando sus entradas durante meses. Durante toda la obra, la junta recibe documentación fotográfica e informes de avance que su administrador puede reenviar directamente al paquete de la junta.

Recertificación y SIRS, en el mismo proyecto

Un edificio puede deber una recertificación del condado y una inspección de hito (Milestone) estatal al mismo tiempo, con plazos distintos. Sigue siendo un solo edificio: el balcón con desprendimiento del concreto de un informe es el mismo balcón del otro.

Planteado en la etapa de definición del alcance, ambos suelen resolverse con un solo proyecto. En un edificio alto, llevar cuadrillas y equipo a los pisos superiores suele costar más que la reparación en sí, de modo que hacerlo una vez en lugar de dos es el mayor ahorro disponible en este tipo de trabajo.

Cuéntenos sobre su edificio. Iremos a verlo y le diremos con honestidad qué necesita.