La recertificación de 40 años en Miami-Dade y Broward: ya no son 40 años

Las juntas directivas y los administradores de propiedades todavía la llaman la recertificación de 40 años. A los ingenieros todavía les piden una "inspección de 40 años". La expresión ha sobrevivido a la norma.

Miami-Dade y Broward modificaron sus plazos, y no los cambiaron al mismo número. Además, Florida agregó una inspección de hitos (milestone inspection) a nivel estatal que aplica a algunos de los mismos edificios, con un cronograma distinto.

Un solo condominio del sur de Florida ahora puede estar sujeto a dos de estos programas a la vez, con dos conjuntos de documentación y dos plazos, y un solo conjunto de reparaciones. Esa última parte es donde las juntas ahorran dinero de verdad, y es la parte que nadie explica.

Los tres programas, en comparación

Lea con atención la fila "Aplica a". Los programas del condado son más amplios que la inspección de hitos estatal. La inspección de hitos es un requisito para condominios y cooperativas. Ambos programas del condado también alcanzan a los edificios comerciales, por lo que los propietarios comerciales que concluyeron correctamente que la ley de hitos no les aplicaba a veces se sorprenden al recibir una notificación del condado.

Miami-Dade, en detalle

El programa de Miami-Dade es el más antiguo del estado, vigente desde 1975. Se modificó en junio de 2022 para incorporar el nuevo requisito estatal de hitos en lugar de que funcionara en paralelo.

El plazo que aplica depende de cuándo se construyó su edificio y de qué tan cerca está del agua.

Exentos: viviendas unifamiliares, dúplex, y edificios con capacidad de ocupación de 10 personas o menos y menos de 2,000 pies cuadrados.

El plazo es corto. Una vez que el condado emite un Aviso de Recertificación Requerida (Notice of Required Recertification), el informe debe presentarse dentro de 90 días. Una solicitud por escrito puede otorgar hasta 60 días adicionales. No es mucho tiempo para contratar a un ingeniero, hacer inspeccionar el edificio y elaborar un informe, razón por la cual las asociaciones que mejor lo manejan son las que comenzaron antes de que llegara el sobre.

Ignorarlo sale caro. El incumplimiento comienza con una multa de $510 y puede acumularse hasta $10,000 por infracción, y el condado puede imponer gravámenes (liens) sobre la propiedad.

Broward, en detalle

Broward opera un Programa de Inspección de Seguridad de Edificios (Building Safety Inspection Program, BSIP) en lugar de una "recertificación" con ese nombre, y ahora comienza a los 25 años, con inspecciones cada 10 años a partir de entonces.

Hay dos aspectos de Broward que suelen sorprender a la gente.

Primero, está administrado por los municipios y no únicamente a nivel de condado. Fort Lauderdale, Hollywood, Pompano Beach y los demás emiten sus propias notificaciones y pueden establecer sus propios plazos de presentación. Sin importar lo que diga una guía general sobre los plazos, el número que rige para su edificio es el que aparece impreso en su notificación.

Segundo, los edificios de tres o más pisos se consideran "threshold buildings" (edificios umbral), lo que significa que la parte estructural de la inspección debe ser preparada por un ingeniero estructural con licencia en Florida y no por un profesional general.

Qué exige realmente reparar la recertificación

Aquí es donde el papeleo se convierte en un proyecto de construcción. Un informe de recertificación abarca mucho más que el concreto.

Debemos ser claros con usted sobre el alcance de nuestro trabajo. Basile Contractors no realiza inspecciones de recertificación ni trabajos eléctricos. La inspección la realiza un ingeniero o arquitecto con licencia; las deficiencias eléctricas se derivan a un contratista eléctrico con licencia. Lo que hacemos es la reparación estructural, de fachada e impermeabilización que exige el informe, la cual, en la mayoría de los edificios del sur de Florida, es el rubro más grande de la lista.

Un edificio, dos cronogramas, un solo proyecto

Un condominio frente al mar de 1996 en Hallandale Beach puede deberle a Broward una inspección BSIP y al estado una inspección de hitos, en cronogramas distintos, con informes separados dirigidos a autoridades separadas. Incluso pueden intervenir dos ingenieros.

Pero hay un solo edificio. El balcón con desprendimiento de concreto que aparece en el informe del BSIP es el mismo balcón del informe de hitos. Las juntas de sellador fallidas son las mismas juntas.

Las juntas que tratan esto como dos eventos de cumplimiento distintos frecuentemente contratan las reparaciones dos veces: dos alcances de trabajo, dos licitaciones, dos movilizaciones, dos montajes de andamio colgante. En un edificio de gran altura, llevar cuadrillas y equipo a los pisos superiores suele costar más que la reparación misma. Hacerlo una sola vez y satisfacer ambos informes en un único proyecto es el mayor ahorro posible en este tipo de trabajo, y no requiere más que ordenar correctamente el alcance antes de que alguien lo licite.

Si ya recibió una notificación

Tres pasos, en este orden.

Lea el plazo que figura en la notificación misma. No el plazo de una guía, ni el que le mencionó una asociación vecina. El plazo estándar de Miami-Dade es de 90 días con una posible extensión de 60 días; el de Broward varía según el municipio.

Contrate al ingeniero antes de pensar en contratistas. El informe define qué debe repararse. Licitar antes de que exista produce cifras que nadie puede comparar.

Pregunte si hay otro plazo corriendo sobre el mismo edificio. Si también se debe una inspección de hitos, indíquelo en la etapa de definición del alcance. Esa sola pregunta es lo que convierte dos proyectos en uno.

Convertir un informe en un alcance de trabajo

Si tiene en sus manos un informe de recertificación —o espera recibir uno— y necesita convertir los puntos estructurales y de fachada en un alcance de trabajo que su junta pueda cotizar y respaldar, recorreremos el edificio sin costo y le entregaremos un alcance por escrito, detallado por partida. Sin obligación, y sin dar cifras por teléfono; lo que cuesta la reparación depende de lo que hay en la pared.

Cuéntenos sobre su edificio. Iremos a verlo y le diremos honestamente lo que necesita.