Su informe de Fase 2 encontró daños. Así son los próximos 365 días

Un informe de inspección de Fase 2 ha llegado a la mesa de su junta. Tiene docenas de páginas, la mayoría fotografías y notación de ingeniería, y en algún lugar dentro de él está la oración que importa: el edificio tiene un deterioro estructural sustancial y debe ser reparado.

Según la ley de Florida, las reparaciones deben comenzar dentro de 365 días. Eso suena como tiempo de sobra. En la práctica, las asociaciones que lo tratan como un año completo de margen suelen descubrir que en realidad tenían apenas unos cuatro meses de holgura real, porque la mayor parte del calendario se consume en decisiones que no se pueden apresurar y aprobaciones que no se pueden omitir.

Este es el relato de un contratista sobre lo que realmente ocupa esos 365 días, y dónde las juntas pierden con más frecuencia los meses que no pueden recuperar.

Lo que un informe de Fase 2 le da, y lo que no

Este es el malentendido más común que encontramos. Una junta lee el informe, ve páginas de detalles, y razonablemente asume que puede entregárselo a los contratistas como alcance de trabajo. No puede hacerlo, todavía no.

Vale la pena detenerse en esa última línea. La parte costosa de la restauración de edificios altos a menudo no es la reparación en sí, sino llevar a las cuadrillas y el equipo hasta el décimo piso. Si una fachada necesita trabajo de sellador y los balcones de arriba necesitan reparación de concreto, hacerlos en una sola movilización en lugar de dos es la diferencia entre un proyecto y dos.

Una forma realista de repartir los 365 días

Cada edificio es diferente y nada de lo siguiente es una promesa: los cronogramas dependen del ingeniero, de la oficina de permisos, y de lo que las cuadrillas encuentren una vez que se abre la superficie. Pero esta es la forma que vemos repetirse.

Vuelva a leer la fila de financiamiento. Es el factor limitante en la mayoría de los proyectos de asociaciones, y es el que las juntas dejan para el final porque parece prematuro antes de tener las ofertas. No lo es. La conversación con los propietarios, el prestamista y el abogado puede darse en paralelo con la licitación, y comenzarla temprano es el mes más barato que una junta jamás comprará.

Cómo convertir las deficiencias en un alcance que realmente se pueda licitar

La reparación de concreto tiene una característica que la distingue de casi cualquier otro oficio que una junta contrata: nadie conoce la cantidad real hasta que se abre la superficie. Un estudio de sondeo estima el área delaminada. El área real aparece durante la demolición, y suele ser mayor, porque el deterioro no se detiene en el borde de lo que suena hueco.

Un alcance que ignora esto produce uno de dos malos resultados. O los contratistas inflan la cifra para protegerse, y la junta paga de más por reparaciones que nunca fueron necesarias, o el oferente más bajo cotiza el estimado honestamente y el proyecto se convierte en una secuencia de órdenes de cambio que la junta debe defender en cada reunión.

La salida es el precio unitario. Las cantidades estimadas se licitan a una tarifa acordada por unidad, y cualquier área de reparación adicional que se descubra durante el trabajo se cobra a esa misma tarifa acordada. La junta aprueba la tarifa una sola vez, antes de que se abra nada. Nadie negocia bajo presión con un andamio colgante suspendido del edificio.

Por eso también redactamos alcances por partidas en lugar de sumas globales. Una suma global le dice a la junta cuánto pagar. Una partida le dice qué está comprando, le permite comparar dos ofertas honestamente, y le da algo defendible para presentar a los propietarios a quienes se les pide financiar una cuota especial.

Cómo se desarrolla el trabajo mientras la gente vive allí

Casi todo nuestro trabajo de restauración se realiza en edificios ocupados. Nadie se muda. Esa restricción determina cada decisión del proyecto.

Faseamos por fachada y por columna vertical (stack), lo que significa que el trabajo avanza por el edificio en franjas verticales en lugar de piso por piso. Un residente determinado pierde el uso de su balcón durante un período definido, en lugar de vivir junto a un proyecto activo durante toda la obra. Los pasillos y entradas se protegen con cubiertas superiores, y el acceso se coordina con la administración para que los residentes sepan qué días les afectan.

El método de acceso importa más de lo que las juntas esperan. El trabajo con acceso con cuerdas y andamio colgante significa que podemos llegar a cada piso sin andamios fijos frente a sus entradas durante meses. Los andamios fijos son más económicos de armar y mucho más costosos de sobrellevar.

Durante todo el proceso, la junta debería recibir documentación fotográfica e informes de avance que el administrador de la propiedad pueda incluir directamente en el paquete de la junta. En un proyecto de este tamaño, la documentación es un entregable, no una cortesía.

La secuencia que determina si la reparación dura

El orden de las operaciones es donde los proyectos de restauración se ganan o se pierden silenciosamente.

Primero se retira el concreto en mal estado, hasta llegar al material sólido. El acero de refuerzo expuesto se limpia o se reemplaza y se trata. La sección se reconstruye con un mortero de reparación elegido por su compatibilidad con el concreto existente. Solo entonces se aplica la impermeabilización, y los recubrimientos se aplican al final.

Las juntas bajo presión presupuestaria a menudo se sienten tentadas a reparar el concreto y postergar la impermeabilización para un año posterior. Es una decisión comprensible y es la más costosa de todas las disponibles. La pintura es el acabado; la impermeabilización es la protección debajo. El concreto reparado y dejado sin protección en un ambiente de aire salino comienza de nuevo el mismo ciclo de corrosión, y la asociación termina pagando la misma reparación dos veces en una década.

Si el presupuesto realmente no da para más, fasee el edificio (haga menos fachadas por completo) en lugar de hacer todo el edificio de forma incompleta.

Dónde las juntas pierden meses

Cuatro demoras explican la mayoría de los proyectos que vemos correr apretados contra el plazo.

Esperar a tener las ofertas antes de iniciar la conversación de financiamiento. A la votación y al período de notificación no les importa que las cifras llegaran tarde.

Licitar el informe en lugar de un alcance de trabajo. Tres ofertas que describen el trabajo de tres formas distintas no se pueden comparar, así que la junta tiene que licitar de nuevo.

Descubrir el método de acceso demasiado tarde. Que un edificio esté equipado para andamio colgante o para acceso con cuerdas cambia tanto el precio como el cronograma, y no es un detalle que se deba resolver después de adjudicar el contrato.

Tratar al ingeniero como un documento en lugar de un participante. El ingeniero de registro certifica el trabajo terminado. Un contratista que coordina directamente con él desde el inicio evita retrabajos al final.

Si su informe acaba de llegar

Confirme por escrito qué fecha da inicio a sus 365 días. Está vinculada al informe de Fase 2, pero verifique el detonante exacto con su departamento de construcción en lugar de asumirlo. Luego haga que recorran el edificio, con su ingeniero y un contratista de restauración, antes de sacar el alcance a licitación. Cuesta una mañana y habitualmente ahorra un mes.

Cuéntenos sobre su edificio. Iremos a verlo, y le diremos honestamente qué necesita.