Qué debe incluir el alcance de trabajo de una junta de condominio para restauración exterior
El alcance de reparación decide si las propuestas se pueden comparar. Qué debe contener, quién lo redacta y qué cubre la administración de construcción.
Por Luigi Basile
Presidente
Un informe de hito o recertificación le indica a una junta qué está mal en el edificio. No le indica a un contratista qué hacer al respecto. El documento que cierra esa brecha es el alcance de trabajo, y es el que decide si las propuestas que se reciben pueden compararse entre sí.
Un alcance deficiente produce propuestas que no se pueden alinear entre ellas, y órdenes de cambio una vez que comienza el trabajo. Uno bien elaborado le cuesta al ingeniero unos días más y le ahorra a la junta meses de discusión. Esto es lo que debe contener, quién lo redacta y qué sucede después de adjudicar el contrato.
Está escrito para miembros de la junta y administradores de propiedades, no para ingenieros. Su ingeniero de registro redacta el alcance que rige su edificio; esto es una forma de revisar lo que le están entregando.
Quién redacta el alcance, y quién no debería hacerlo
El alcance, los planos y las especificaciones normalmente los redacta el ingeniero o arquitecto de registro. En un proyecto de hito o recertificación, suele ser la misma firma que realizó la inspección, porque ya sabe dónde está el daño. Los contratistas pueden recorrer el edificio de antemano y asesorar sobre acceso, secuencia y lo que resulta práctico. Basile hace eso. No redactamos el informe del ingeniero ni el alcance de reparación, y cotizamos y realizamos las reparaciones conforme al alcance que emite el ingeniero.
Hay una razón para mantenerlo así. La ley HB 913 agregó la divulgación de conflicto de interés para quienes preparan informes y luego cotizan las reparaciones, y las juntas tienen derecho a preguntar. Cubrimos ese tema en cómo debe elegir una junta de condominio a un contratista de restauración.
Qué debe contener un alcance de trabajo
Cada punto a continuación debe quedar por escrito, no supuesto. Si falta una fila en el alcance que tiene en sus manos, pregúntele al ingeniero dónde está cubierta.
| Elemento | Qué debe indicar |
|---|---|
| Tipos de reparación y ubicaciones | Cada categoría de reparación (profundidad completa, profundidad parcial, borde de losa, techo/sobrecabeza, estuco, juntas de sellador) y dónde se aplica, por elevación, piso o balcón, vinculada a los planos del ingeniero. |
| Cantidades y cómo se midieron | Pies lineales, pies cuadrados y cantidades para cada tipo de reparación, y el porcentaje de balcones o elevaciones que se sondearon para llegar a ellas. |
| Precios unitarios para reparación adicional | Un precio por pie cuadrado o pie lineal para daños encontrados más allá de la estimación, de modo que el trabajo adicional se cotice antes de que se necesite. |
| Materiales y normas | Morteros de reparación, agentes de adherencia, selladores, sistemas de impermeabilización y recubrimiento aprobados, con las normas de la industria (ASTM, ACI, ICRI) que el ingeniero exige cumplir, y qué se considera un equivalente aceptable. |
| Impermeabilización y recubrimientos | El sistema de membrana o recubrimiento, número de capas, aprobaciones de color y detalles de juntas de sellador, cada uno como partida independiente. |
| Acceso y protección | Cómo se alcanzará el trabajo (andamio colgante, acceso con cuerdas, grúa de brazo) y cómo se protegerán los automóviles, jardinería, áreas de piscina y entradas. |
| Logística en edificio ocupado | Horarios de trabajo, aviso a residentes, cierres de balcones, límites de ruido, áreas de acopio y qué sucede con las amenidades compartidas. |
| Permisos, pruebas e inspecciones | Quién tramita los permisos, quién paga las tarifas, y qué pruebas de campo o inspecciones especiales se requieren antes de aceptar el trabajo. |
| Cronograma y fases | Fecha de inicio, duración, el orden de las elevaciones, margen para días de mal tiempo, y un plan para asegurar la obra durante la temporada de huracanes (1 de junio al 30 de noviembre). |
| Condiciones imprevistas | Cómo se manejan los daños ocultos y los materiales peligrosos en recubrimientos antiguos, y quién decide cuándo cambia el alcance. |
| Condiciones de pago | Un desglose de valores (schedule of values), y solicitudes de pago vinculadas a una inspección del trabajo ya realizado. |
| Garantía y cierre | Qué está garantizado, por cuánto tiempo y a partir de qué fecha, y qué documentos debe entregar el contratista al final: datos de productos, informes diarios, fotografías y permisos. |
¿No sabe qué reparación necesita su edificio?
Recorra el edificio con un contratista de restauración licenciado antes de redactar un alcance.
Solicite un desglose de valores y un formulario de propuesta
El anexo más útil para un alcance es un formulario de propuesta con un desglose de valores: una lista de cada partida, con un espacio para el precio unitario y la cantidad de cada licitante. Todos los contratistas cotizan las mismas partidas, de modo que los totales se pueden comparar directamente. También es el documento contra el cual su ingeniero verificará posteriormente las solicitudes de pago.
Por qué el precio unitario importa particularmente para el concreto se explica en el problema de las cantidades. En resumen: nadie sabe cuánto concreto está dañado hasta que se abre, así que el contrato debe indicar cuánto cuesta cada pie cuadrado adicional.
Qué cubre la administración de construcción
La administración de construcción es el trabajo que se realiza del lado del propietario mientras las reparaciones están en curso. Normalmente la realiza el ingeniero o arquitecto de registro, no el contratista. En un proyecto de restauración suele incluir:
- Revisión de presentaciones (submittals): verificar datos de productos, muestras y prototipos antes de pedir los materiales.
- Respuestas a RFI: responder las preguntas escritas del contratista cuando una condición en campo difiere de los planos.
- Observación periódica en sitio: visitas para confirmar que el trabajo coincide con los planos y especificaciones. Es observación a intervalos, no supervisión de tiempo completo.
- Revisión de órdenes de cambio: evaluar cualquier trabajo o costo adicional antes de que la junta lo apruebe.
- Revisión de solicitudes de pago: verificar lo facturado contra lo realmente instalado, idealmente después de una inspección.
- Lista de pendientes (punch list) y cierre: una inspección final, una lista de puntos por corregir, y una carta de cierre una vez que se acepta el trabajo.
El lado del contratista en este mismo proceso es la documentación: el cronograma, las presentaciones, los informes diarios, las fotografías y las solicitudes de pago que revisa el ingeniero. Basile no ofrece administración de construcción. Ese rol pertenece a su ingeniero o arquitecto, y es mejor que lo ocupe alguien que no recibe pago del contratista.
Cómo definir el alcance de administración
La administración de construcción es una partida propia dentro del contrato del ingeniero, y es fácil dejarla vaga. Antes de firmar, deje por escrito estos puntos:
- Cuántas visitas al sitio están incluidas, y si el ingeniero asistirá a las reuniones de la junta.
- Con qué rapidez se responderán las presentaciones y los RFI. Una revisión lenta retrasa a la cuadrilla y el cronograma.
- Quién está autorizado para aprobar órdenes de cambio, y hasta qué monto.
- Si el ingeniero revisará cada solicitud de pago y asistirá a la inspección final.
- Quién emite la lista de pendientes y la carta de cierre.
Antes de enviar el alcance
Verifique cuatro cosas. Las cantidades deben estar indicadas y medidas de la misma manera para todos los licitantes. Debe existir un precio unitario para los daños ocultos. La administración de construcción debe estar definida y asignada. Y los documentos de garantía y cierre deben estar enumerados en el alcance, no prometidos verbalmente más adelante.
Si su ingeniero está finalizando un alcance y desea que un contratista recorra el edificio primero, Basile ofrece una consulta de edificio gratuita. Le diremos lo que observamos sobre acceso y secuencia, y cotizaremos el alcance del ingeniero una vez que se emita. Para la secuencia que viene antes de este paso, consulte qué sucede después de una inspección de Fase 2.
¿No sabe qué reparación necesita su edificio?
Recorra el edificio con un contratista de restauración licenciado antes de redactar un alcance.