Cómo debe elegir una junta de condominio a un contratista de restauración
Tres propuestas que parecen iguales en la portada pueden diferir por cientos de miles de dólares en el fondo. Esto es lo que debe preguntar, y cómo suena una buena respuesta.
Los miembros de la junta no son contratistas. Son voluntarios a quienes se les pide aprobar obras estructurales de seis y siete cifras, defender una cuota especial ante sus vecinos y garantizar que el edificio sea seguro.
La parte más difícil no es encontrar contratistas. Es que tres propuestas pueden parecer casi idénticas en la portada y diferir enormemente en el fondo: en lo que está incluido, en lo que sucede cuando se abre la superficie y en quién asume el riesgo cuando las cantidades resultan ser distintas a lo estimado.
Esta es una guía para ir más allá de la portada. Somos un contratista de restauración y cotizamos este tipo de trabajo, así que tenga esto en cuenta al leerla. Cada pregunta a continuación es una que con gusto respondemos.
Primero, haga que las propuestas sean comparables
La mayoría de las comparaciones de propuestas fallan antes de que estas lleguen.
Un informe de inspección de hitos o de recertificación describe las deficiencias. No describe un método de reparación, una secuencia, una estrategia de acceso ni un plan de fases. Si envía ese informe a cuatro contratistas y les pide un precio, recibirá cuatro documentos que resuelven, cada uno, un problema levemente distinto, y no habrá una manera honesta de compararlos.
Defina primero el alcance del trabajo, junto con su ingeniero y, idealmente, con un contratista que recorra el edificio junto a él. Luego cotice el alcance, no el informe.
El problema de las cantidades, y por qué existe el precio unitario
La reparación de concreto tiene una característica que la distingue de casi cualquier otro oficio que una junta contrata: nadie conoce la cantidad real hasta que se abre la superficie.
Un estudio de sondeo (sounding survey) estima cuánto concreto se ha delaminado. La cifra real aparece durante la demolición, y por lo general es mayor, porque el deterioro no se detiene exactamente en el borde de lo que sonó hueco.
Eso deja tres tipos posibles de propuesta. Una infla considerablemente el estimado para proteger al contratista, y usted paga de más por reparaciones que nunca fueron necesarias. Otra cotiza el estimado honestamente, sin ningún mecanismo para el excedente, y se convierte en una serie de órdenes de cambio que usted negocia bajo presión, con el equipo de acceso ya instalado. La tercera incluye precios unitarios acordados: una tarifa por unidad de área de reparación adicional, aprobada antes de abrir nada.
Solo la tercera protege a la junta. Pídala explícitamente, y desconfíe de una cifra que parezca precisa con seguridad para un trabajo que todavía nadie ha destapado.
Suma global frente a partidas detalladas
Una suma global le dice a la junta cuánto pagar. Un alcance por partidas detalladas le dice qué está comprando.
Esto importa menos para la contratación que para la gobernanza. Cuando un propietario en la asamblea anual pregunta por qué la cuota especial es la que es, un alcance por partidas detalladas le permite responder. Una suma global lo deja defendiendo una sola cifra que no puede desglosar.
La pregunta sobre conflicto de interés que ahora tiene derecho a hacer
La ley HB 913 introdujo requisitos de divulgación que abarcan tanto a ingenieros como a contratistas.
Nuestra sugerencia es tratarla como una pregunta de selección, no como un formulario que llenar. Pregunte a cada contratista que participe en la licitación si tiene alguna relación con el ingeniero que redactó su informe. Hágale la misma pregunta, en sentido inverso, a su ingeniero. Pregunte a la firma que preparó su estudio de reserva si tiene intención de licitar las reparaciones.
Las respuestas importan menos que la reacción. Una firma a la que la pregunta le resulte incómoda ya le dijo algo.
Qué preguntar, y qué debe contener una buena respuesta
| Pregunta | Una buena respuesta contiene |
|---|---|
| ¿Cómo se cotiza esto? | Un alcance por partidas detalladas con tarifas unitarias acordadas para área de reparación adicional, no una sola suma global |
| ¿Qué sucede cuando se abre la superficie y se encuentra más deterioro? | La tarifa unitaria acordada previamente, aplicada sin renegociación |
| ¿Los residentes tienen que desalojar sus unidades? | No, en casi todos los proyectos, y detalles concretos: fases por elevación y columna, protección de pasillos, acceso coordinado con la administración |
| ¿Cómo se accede a los pisos superiores? | Acceso con cuerdas o andamio colgante, para que el andamiaje no bloquee las entradas durante meses |
| ¿Quién coordina con nuestro ingeniero de registro? | El contratista, directamente, desde el alcance hasta la aprobación final, sin que la junta tenga que servir de intermediaria |
| ¿Qué recibe la junta durante la obra? | Documentación fotográfica e informes de avance que el administrador puede reenviar directamente en el paquete de la junta |
| ¿Cuál es su licencia, y de qué clase? | El número y la clase, indicados con claridad, sin insinuar un alcance más amplio |
| ¿Alguna relación con nuestro ingeniero? | Una respuesta directa, conforme al requisito de divulgación de la HB 913 |
| ¿Está incluida la impermeabilización, y en qué orden se realiza? | Primero la reparación del concreto, luego la impermeabilización y después los recubrimientos, con una declaración clara si se excluyó alguna de estas etapas para llegar al precio |
Esa última fila detecta más propuestas deficientes que cualquier otra. Un precio que supera al del resto del mercado por lo general lo logra eliminando algo, y la impermeabilización es lo más fácil de eliminar sin que la junta lo note.
¿No sabe qué reparación necesita su edificio?
Recorra el edificio con un contratista de restauración licenciado antes de redactar un alcance.
Verificar una licencia
Las licencias en Florida son públicas. Puede verificar el número de licencia, la clase y el estado de cualquier contratista a través del Department of Business and Professional Regulation antes de preseleccionarlo, y toma un par de minutos.
Hay dos cosas que revisar. Primero, que la licencia esté activa y que el número corresponda a la entidad que realmente firmará su contrato, no a una afiliada. Segundo, la clase: la clase de licencia define lo que un contratista puede realizar, y una firma debe declarar su clase con claridad, en lugar de describirse con términos que insinúen un alcance más amplio.
Por nuestra parte: Basile Contractors posee la Licencia No. CCC1511747, y contamos con seguro y fianza. Somos un contratista de restauración de edificios. No realizamos inspecciones de hitos ni preparamos estudios de reserva, y no realizamos trabajos eléctricos.
Dos cosas que valen más que el precio
Experiencia en edificios ocupados. Casi toda la restauración en el sur de Florida se realiza con residentes que no se van a ninguna parte. Pregunte cómo el contratista organiza las fases del trabajo, cómo se mantienen transitables los pasillos y cómo se informa a los residentes qué días los afectará. Un genérico "estamos acostumbrados" no es prueba de nada. Los detalles concretos sí lo son.
La documentación como entregable. En un proyecto de este tamaño, la junta responde ante los propietarios durante todo el proceso. Los registros fotográficos y los informes de avance regulares no son una cortesía: son lo que permite a la junta gobernar mientras la obra avanza.
Antes de enviar el alcance a licitación
Si su junta se está preparando para licitar trabajos de restauración y quiere definir el alcance antes de recibir las cifras, recorreremos el edificio sin costo y le entregaremos un alcance escrito, por partidas detalladas. Sin obligación, y sin dar una cifra por teléfono; lo que cuesta la reparación depende de lo que haya en la pared.
Cuéntenos sobre su edificio. Iremos a verlo y le diremos honestamente lo que necesita.
¿No sabe qué reparación necesita su edificio?
Recorra el edificio con un contratista de restauración licenciado antes de redactar un alcance.